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黑龙江省物业服务收费管理办法,重庆市万州区

发文单位:重庆市万州区人民政府办公室

发文单位:黑龙江省物价局 黑龙江省建设厅

发文单位:北京市地方税务局

文  号:万州府办发[2004]32号

文  号:黑价联字[2004]104号

文  号:京地税企[2004]569号

发布日期:2004-12-1

发布日期:2004-12-1

发布日期:2004-12-1

执行日期:2004-12-1

执行日期:2004-12-1

执行日期:2004-12-1

生效日期:1900-1-1

生效日期:1900-1-1

生效日期:1900-1-1

龙宝、天城、五桥移民开发区管委会,江南新区管委会,区政府有关部门:

    第一条 为规范物业服务收费行为,保障业主和物业管理企业的合法权益,根据《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》,结合我省实际制定本管理办法。

  第一章 总则

  为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好农业标准化工作的通知》(国办发[2003]97号)和《市政府办公厅关于大力推进农业标准化工作的通知》(渝办发[2004]224号)精神,经区政府同意,现就做好我区农业标准化工作有关问题通知如下:

    第二条 本办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。

  第一条 为了进一步加强企业所得税的征收管理,促进企业完善财务核算、建帐建制,根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》第四十七条和国家税务总局《关于印发核定征收企业所得税暂行办法的通知》(国税发[2000]38号)的规定,结合我市的实际征管情况,特制定本办法。

  一、充分认识推进农业标准化工作的重大意义

    第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业,鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。

  第二条 核定征收企业所得税是指纳税人未能按照现行税收法律法规及有关规定,依法申报缴纳企业所得税,由税务机关根据其生产经营情况或财务会计核算情况,按照规定的标准、程序、权限和方法,核定纯益率或应纳税额的一种征收方式。本《办法》专指核定纯益率征收,有关核定应纳税额的征收办法另行制定。

  农业标准化是通过制订和实施标准,把农业生产的产前、产中和产后全过程纳入标准化生产和管理的轨道。大力推进农业标准化,是提高我区农业综合竞争力,实现农业产业化经营,建设现代农业的迫切需要;是全面提高我区农产品质量安全水平,增强农产品市场竞争能力,应对加入世贸组织挑战的迫切要求;是践行“三个代表”重要思想,确保农民收入稳定增加,切实关心人民群众利益的重要措施。我区虽是农业大区,但农业标准化工作的基础比较薄弱,标准水平较低,农产品市场竞争力较弱,严重制约了我区农业农村经济发展和农民收入的提高。各地各有关部门要从贯彻“三个代表”重要思想和党的十六届三中全会《决定》精神的高度,从促进我区农业和农村经济发展、增加农民收入的全局着眼,认清形势,统一思想,进一步提高对做好农业标准化工作重要性的认识,切实增强做好农业标准化工作的使命感和责任感,把农业标准化工作提上重要议事日程,摆到农业农村工作的突出位置,狠抓落实。

    第四条 省政府价格主管部门会同省政府建设行政主管部门负责全省物业服务收费的监督管理工作。

  第三条 核定纯益率征收指税务机关按照一定的标准、程序和方法核定纳税人的纯益率,纳税人根据纳税年度内的收入总额,按核定的纯益率计算缴纳企业所得税的方法。

  二、明确推进农业标准化工作的指导思想、工作方针和主要目标

    县级以上地方政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

  北京市企业所得税纯益率分行业标准(详见附件一)由北京市地方税务局参照国家税务总局应税所得率标准,结合北京市实际确定;纯益率标准随着行业利润水平的变化,由市地税局适时进行调整,各区县局、分局不得自行调整。

  我区农业标准化工作的指导思想是:紧紧围绕农业结构战略性调整和农业产业化发展,以提高农产品质量和市场竞争力为目标,以实施“无公害农产品行动计划”为重点,以建立农业标准化示范区为主要措施,全面推动农业标准化工作,促进农业增效、农民增收和农村经济全面发展。

    第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

  第二章 适用范围

  我区农业标准化的工作方针是:政府大力推动,市场正确引导,龙头企业带动,农民积极实施。

    第六条 全省物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。住宅以及与住宅配套使用的电梯、车库、地下停车位的物业服务收费实行政府指导价,非住宅的物业服务收费实行市场调节价。

  第四条 我市地方税务局征管范围内缴纳企业所得税的纳税人,具有下列情形之一的,应实行核定征收方式征收企业所得税。

  近3年我区农业标准化工作的主要目标是实现“11183”工程,即:

    第七条 物业服务收费实行政府指导价的,由市(地)、县政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,提出本城市物业服务基准价格及其浮动幅度,报当地政府确定。具体收费标准由业主与物业管理企业根据经批准的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定。

  一、依照法律、行政法规的规定可以不设置帐簿的;

  (一)根据我区农产品生产和区域特点,制订农业标准10项。

    实行市场调节价的物业服务收费,根据服务内容和质量由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

  二、依照法律、行政法规的规定应当设置帐簿但未设置的;

  (二)建立农业标准化示范区累计达到10个,其中市级以上示范区2个。

    第八条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

  三、擅自销毁帐簿或者拒不提供纳税资料的;

  (三)强化流通领域标准化管理,培育1个实行标准化、规范化管理的农产品批发市场,销售的农产品质量安全达标率达到95%以上。

    第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制形式确定物业服务费用。根据我省情况,实行政府指导价的暂采用包干制,实行市场调节价的由业主选择实行包干制或酬金制。

  四、虽设置帐簿,但帐目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以查帐的;

  (四)培养一支80人具备专业技术和标准化知识的农业标准化推广队伍。

    包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用。盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

  五、发生纳税义务,未按照规定的期限办理纳税申报,经税务机关责令限期申报,逾期仍不申报的;

  (五)大力培育名牌农产品,使名牌农产品累计达到30个,其中市级以上15个。

    酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业。其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

  六、纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

  三、突出农业标准化工作的重点

    第十条 实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

  第五条 核定年度享受定期减免企业所得税优惠政策的(含福利企业)纳税人不得实行企业所得税核定征收方式。

  (一)突出重点,制订我区农业标准。认真贯彻落实农业国家标准、行业标准和重庆市地方标准,结合我区农业生产特点、资源优势和市场需求,积极转化先进适用的农业科技成果,加快我区农产品质量安全、品种、生产技术操作规范、产地环境以及农产品加工、包装、保鲜、运输和贮存等方面农业标准的制订工作。进一步完善《柑桔标准化果园建园规范》、《南参贡桃生产技术标准》、《花生栽培技术规范》,探索制订榨菜、中药材、优质水稻、生猪、柠檬等栽培(养殖)、加工、贮运技术规范,形成产前、产中、产后相互配套的农业标准体系。

    实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

  第三章 核定的内容、标准

  (二)以点带面,加快农业标准化示范区建设。建立农业标准化示范区,是推进农业标准化工作的有效措施。要着力抓好分水镇市级花生农业标准化示范区建设,积极争取柑桔、榨菜等产业的国家级农业标准化示范区建设项目。大力抓好区级和开发区级的农业标准化示范区建设,逐步形成国家、市、区、开发区四级配套的农业标准化示范网络。示范区建设要结合实施的“十大农业产业化项目工程”,按照农业产业化“龙头企业+基地+农户+标准化”的经营模式,充分发挥龙头企业、农产品专业技术协会、农民专业合作组织在农业标准化工作中的纽带作用,引导带动生产基地和广大农户自觉接受和采用标准,确保每项产业都有示范区、示范基地。

    物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;3、物业管理区域清洁卫生费用;4、物业管理区域绿化养护费用;5、物业管理区域秩序维护费用;6、办公费用;7、物业管理企业固定资产折旧;8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9、经业主委员会同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

  第六条 核定的内容和标准

  (三)强化检测,建立健全农产品检测体系。充分利用区内法定检测机构和大专院校、科研院所以及大中型企业现有的人才、技术和设备等社会资源,加快农业检测体系的建设步伐。现有机构要加强设备配备,充实专业人员,加大培训力度,不断提高检测水平。要结合基地和市场建设需要,建立健全快速检测站(点),开展好生产基地和农产品批发市场的质量检测服务。全面加强对种子、农药、肥料、饲料及添加剂、兽药、农机具等农业投入品和土壤、水质、大气等产地环境及农产品生产过程和农产品质量的检测,逐步实现我区农产品从农田到餐桌全过程的质量控制。

    第十一条 物业管理区域内的物业服务内容一、实行政府指导价的住宅小区物业服务项目内容包括:1、清洁卫生管理。包括小区内庭院、道路以及楼宇内公共楼道在内的公共部分卫生清洁、生活垃圾清运及经常性的保洁。

  一、帐簿的设置及记载

  (四)创立品牌,提高我区农产品竞争力。开展农产品质量认证,培育名牌农产品,是农产品进入市场的“身份证”和“通行证”。各地各有关部门要严格按照国家质检总局、农业部颁布的《无公害农产品管理办法》和国家认监委、农业部颁布的《无公害农产品标志管理办法》,切实抓好我区无公害农产品培育及基地建设和认证工作,大力发展无公害农产品;要从培育名牌农产品和标准化农产品入手,以名、优、特、新和外向型农产品为突破口,帮助企业尤其是农业产业化龙头企业树立品牌意识,积极支持农产品生产、加工、流通企业实施HACCP(危害分析与关键点控制)、ISO9000(质量管理与质量保证体系)、ISO14000(环境管理与环境保证体系)和企业标准体系系列标准认证,尽快形成一批在市场上具有较强竞争力的名牌农产品,扩大我区农产品的市场占有率。

    2、绿化养护管理。对绿化物进行定期修剪、施肥、浇水、喷药、更新、保护绿化物生长。

  纳税人是否按照《中华人民共和国会计法》、国家统一的会计制度和会计准则的规定,建立会计帐册,进行会计核算,及时提供合法、真实、准确、完整的会计信息。

  (五)开展试点,推行农产品流通领域标准化管理。要围绕农产品市场准入制度的建立,推进农产品质量安全、等级、定量包装、包装标识等标准的实施,加强对进入农产品批发市场的农产品检测和认证工作,杜绝有害物质超标的农产品进入市场。要用标准化手段规范农产品批发市场,提高管理水平,规范经营主体的市场行为,严格市场准入,促进市场有序运行,建立公开、公正、透明、诚信的农产品流通机制。近期要建立1个标准化、规范化管理的农产品批发市场。

    3、保安管理。设专职保安人员坚持24小时的巡逻值勤,维护小区的公共秩序。

  纳税人是否设置必要的会计科目,建立并正确登记各类总帐及相应的明细帐、日记帐和其他辅助帐,其中收入、存货、成本费用、现金、银行存款、利润及分配、各项往来等帐簿为必设。

  四、扎扎实实做好农业标准化推进工作

    4、屋顶。楼道、梁板、柱、内外墙体、烟囱、基础、楼道内外门(含电子门)窗、声控灯日常维护养护,楼内公共蓄水池定期清洗消毒,清疏和维修上下水管道、化粪池。

  二、收入总额的核算

  (一)加强领导,明确责任。各地各有关部门要把农业标准化工作摆到重要议事日程,加强领导,狠抓落实。区农业标准化工作领导小组负责组织、协调和推进全区农业标准化工作。区质监局负责全区农业标准化工作的综合协调,按照“统一规划、统一审批、统一编号、统一发布”的要求,统一管理全区农业标准化工作。农业、科委、财政等有关部门要各负其责,密切配合,共同推进农业标准化工作。各地也要成立相应的工作机构,组织实施本地农业标准化工作。

    5、小区内的道路、景点、护栏、路灯(含电费)、公益性文体设施等日常维护。

  纳税人是否按照会计制度的要求,根据收入的性质,按照收入确认的原则,正确的确认和计量各项收入。

  (二)制订规划,精心实施。要根据重庆市农业标准化发展规划,加快制订全区2005—2010年农业标准化发展计划。各地也要根据当前农业产业政策调整和农业产业化发展需要,切实做好农业标准化工作的规划,健全机构,明确目标,突出重点,分步实施。要建立一级抓一级的农业标准化工作机制,严格工作责任制,确保规划的落实。

    6、高层楼宇增设的消防、通风、监控管理服务项目。

  纳税人取得的收入是否做到凭证合法、齐全、入帐及时足额。

  (三)增加投入,夯实基础。各地要大力支持农业标准化工作,对开展农业标准化工作必需的经费各级财政适当补助,有关部门也要增加农业标准化工作经费。坚持政府推动与市场运作相结合,逐步建立政府投入为导向、企业投入为主体、社会投入为补充的多元化投入机制和多渠道投资的格局。

    二、实行政府指导价的住宅非小区的物业服务项目内容包括:屋顶、楼道、梁板、柱、内外墙体、基础、楼道内外门(含电子门)窗、声控灯的日常维修,清疏和维修上下水管道、垃圾道、烟囱、化粪池,公共蓄水池清洗消毒及楼内公共卫生的清洁和垃圾清运,高层楼宇增设的消防、通风、监控设备的维修管理。

  三、允许扣除项目的计算

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